建物と土地を一括譲渡した場合の譲渡対価の合理的な区分とは

2019年1月29日

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この記事の内容は、2025年1月現在の最新の税制に対応しています。

建物と土地を一括して譲渡した場合は、譲渡対価を合理的に区分して課税売上げと非課税売上げを計上しなければなりません。

譲渡対価の区分は、原則として取引当事者間で合意した金額によることとされています。

しかし、譲渡対価の区分があまりにも不合理な場合には、合理的な区分により計算しなければなりません。

今回は、建物と土地を一括譲渡した場合の譲渡対価の合理的な区分について解説したいと思います。

消費税がかからないようにするために不合理な区分で一括譲渡が行われることがある

建物と土地を一括して譲渡する場合、土地と建物の譲渡対価の内訳は取引当事者間で合意した金額により計算します。

しかし、譲渡対価のうち非課税である土地の割合が大きいほど売主の消費税の納付額は少なくなるため、以下のような不合理な区分により一括譲渡が行われることがあります。

建物が老朽化していて資産価値がないような場合や本来売主側で行うべきであった建物の取壊工事等を買主に委ねているような場合であればともかく、建物に十分な資産価値があるにもかかわらず上記のような内訳を設定することは不合理な区分となります。

建物と土地を一括譲渡した場合の取扱い

建物と土地を一括して譲渡した場合の取扱いについては、消費税法基本通達１０－１－５に以下のような記載があります。

（建物と土地等とを同一の者に対し同時に譲渡した場合の取扱い）
事業者が令第45条第3項《一括譲渡した場合の課税標準の計算の方法》に規定する課税資産の譲渡等に係る資産（以下「課税資産」という。）と同項に規定する課税資産の譲渡等以外の資産の譲渡等に係る資産（以下「非課税資産」という。）とを同一の者に対し同時に譲渡した場合には、それぞれの資産の譲渡の対価について合理的に区分しなければならないのであるが、建物、土地等を同一の者に対し同時に譲渡した場合において、それぞれの対価につき、所得税又は法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときは、その区分したところによる。

(注)　合理的に区分されていない場合には、同項の規定により、それぞれの譲渡に係る通常の取引価額を基礎として区分することに留意する。

消費税法基本通達１０－１－５

したがって、上述のように合理的な区分がされていないときは、消費税法施行令第45条第３項の規定によって、合理的な金額によって課税売上げと非課税売上げとを計上しなければならないこととされています。

合理的に区分されていない場合は按分計算を行う

消費税法施行令第45条第３項では、一括譲渡に係る譲渡対価の区分計算について、以下のように規定しています。

事業者が課税資産の譲渡等（特定資産の譲渡等に該当するものを除く。以下この項において同じ。）に係る資産（以下この項において「課税資産」という。）と課税資産の譲渡等以外の資産の譲渡等に係る資産（以下この項において「非課税資産」という。）とを同一の者に対して同時に譲渡した場合において、これらの資産の譲渡の対価の額（法第二十八条第一項に規定する対価の額をいう。以下この項において同じ。）が課税資産の譲渡の対価の額と非課税資産の譲渡の対価の額とに合理的に区分されていないときは、当該課税資産の譲渡等に係る消費税の課税標準は、これらの資産の譲渡の対価の額に、これらの資産の譲渡の時における当該課税資産の価額と当該非課税資産の価額との合計額のうちに当該課税資産の価額の占める割合を乗じて計算した金額とする。

消費税法施行令第45条第３項

したがって、譲渡対価の内訳が合理的に区分されていないときは、時価等の比率で按分計算を行うこととなります。

なお、譲渡対価の按分計算には、以下のような方法があります。