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建物と土地を一括して譲渡した場合は、譲渡対価を合理的に区分して課税売上げと非課税売上げを計上しなければなりません。

譲渡対価の区分は、原則として取引当事者間で合意した金額によることとされています。

しかし、譲渡対価の区分があまりにも不合理な場合には、合理的な区分により計算しなければなりません。

今回は、建物と土地を一括譲渡した場合の譲渡対価の合理的な区分について解説したいと思います。

 

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消費税がかからないようにするために不合理な区分で一括譲渡が行われることがある

建物と土地を一括して譲渡する場合、土地と建物の譲渡対価の内訳は取引当事者間で合意した金額により計算します。

しかし、譲渡対価のうち非課税である土地の割合が大きいほど売主の消費税の納付額は少なくなるため、以下のような不合理な区分により一括譲渡が行われることがあります。

不合理な区分

建物が老朽化していて資産価値がないような場合や本来売主側で行うべきであった建物の取壊工事等を買主に委ねているような場合であればともかく、建物に十分な資産価値があるにもかかわらず上記のような内訳を設定することは不合理な区分となります。

 

建物と土地を一括譲渡した場合の取扱い

建物と土地を一括して譲渡した場合の取扱いについては、消費税法基本通達10-1-5に以下のような記載があります。

(建物と土地等とを同一の者に対し同時に譲渡した場合の取扱い)
事業者が令第45条第3項《一括譲渡した場合の課税標準の計算の方法》に規定する課税資産の譲渡等に係る資産(以下「課税資産」という。)と同項に規定する課税資産の譲渡等以外の資産の譲渡等に係る資産(以下「非課税資産」という。)とを同一の者に対し同時に譲渡した場合には、それぞれの資産の譲渡の対価について合理的に区分しなければならないのであるが、建物、土地等を同一の者に対し同時に譲渡した場合において、それぞれの対価につき、所得税又は法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときは、その区分したところによる。

(注) 合理的に区分されていない場合には、同項の規定により、それぞれの譲渡に係る通常の取引価額を基礎として区分することに留意する。

したがって、上述のように合理的な区分がされていないときは、消費税法施行令第45条第3項の規定によって、合理的な金額によって課税売上げと非課税売上げとを計上しなければならないこととされています。

 

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合理的に区分されていない場合は案分計算を行う

消費税法施行令第45条第3項では、一括譲渡に係る譲渡対価の区分計算について、以下のように規定しています。

事業者が課税資産の譲渡等(特定資産の譲渡等に該当するものを除く。以下この項において同じ。)に係る資産(以下この項において「課税資産」という。)と課税資産の譲渡等以外の資産の譲渡等に係る資産(以下この項において「非課税資産」という。)とを同一の者に対して同時に譲渡した場合において、これらの資産の譲渡の対価の額(法第二十八条第一項に規定する対価の額をいう。以下この項において同じ。)が課税資産の譲渡の対価の額と非課税資産の譲渡の対価の額とに合理的に区分されていないときは、当該課税資産の譲渡等に係る消費税の課税標準は、これらの資産の譲渡の対価の額に、これらの資産の譲渡の時における当該課税資産の価額と当該非課税資産の価額との合計額のうちに当該課税資産の価額の占める割合を乗じて計算した金額とする。

したがって、譲渡対価の内訳が合理的に区分されていないときは、時価等の比率で案分計算を行うこととなります。

なお、譲渡対価の案分計算には、以下のような方法があります。

[1] 譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
[2] 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
[3] 土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分

 

(参考)土地の譲渡等に係る課税の特例により区分している場合

一括譲渡が行われた場合は上記のように時価等の比率により案分計算することとされていますが、それぞれの対価につき、所得税又は法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときはその区分した金額によることになります。

ただし、法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例について規定している租税特別措置法第62条の3及び第63条は、平成10年1月1日から平成32年(2020年)3月31日までに行う土地の譲渡等について適用しないこととされているため、2019年現在は、この特例計算については考慮する必要はありません。

 

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