サブリース契約により住宅を貸し付けた場合の消費税の取扱い

2019年2月9日

この記事の内容は、2025年1月現在の最新の税制に対応しています。

今回は、不動産物件の「サブリース契約」を締結した場合の家賃収入に係る消費税の取扱いについて解説したいと思います。

サブリースとは

サブリースとは、アパートなどの賃貸住宅をサブリース会社が一括で借上げ、サブリース会社が入居者に対して転貸する取引形態をいいます。

サブリース契約で賃貸物件の建設や入居者との契約締結、原状回復工事などをサブリース会社が一括して管理し、入居者の有無にかかわらず一定のリース料をオーナーに支払うこととされるため、オーナーにとっては知識がなくても低リスクで不動産賃貸ができるというメリットがあります。

オーナーが受け取るリース料の消費税の取扱い

アパートなどの賃貸住宅をサブリース会社を貸し付ける行為は、非課税とされる「住宅の貸付け」に該当するのでしょうか？

この点について、国税庁の質疑応答事例に以下のような記載があります。

【照会要旨】
賃借人が住宅として転貸することが明らかな建物を賃貸する場合も、住宅の貸付けとして非課税となるのでしょうか。

【回答要旨】
　住宅の貸付けについては、契約において人の居住の用に供することが明らかにされている場合（当該契約において当該貸付けに係る用途が明らかにされていない場合に当該貸付け等の状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかな場合を含みます。）について非課税となりますから、賃借人が転貸する場合であっても、転貸後において住宅として使用することが契約書その他において明らかにされている場合には、住宅の貸付けに該当するものとして取り扱い、非課税となります。
　したがって、例えば、事業者が従業員の社宅に使用することが明らかにされている建物を当該事業者に貸し付ける場合には、貸主と当該事業者との間の賃貸料及び当該事業者と従業員との間の賃貸料（使用料）ともに非課税となります。

国税庁質疑応答事例『転貸を前提とした住宅の貸付け』

したがって、オーナーがサブリース会社から受け取るリース料については、転貸後に住宅として貸し付けることが契約において明らかにされている場合は住宅の貸付けの対価として取り扱うため、消費税法上は非課税売上げとなります。

また、転貸後に住宅として貸し付けることが契約において明らかにされていない場合であっても、貸付け等の状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかな場合についても非課税とされます。具体的には、戸建住宅をサブリース契約で貸付け、そこに人が住んでいるような場合などは、「貸付け等の状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかな場合」に該当するため、非課税となります。

ただし、転貸後の使用用途が契約に明記されていない場合や、非課税とされる住宅の貸付けの範囲から除かれる場合（貸付期間が１月未満の場合や旅館業法で規定する一定の場合）は課税売上げとされます。