レオパレス21の賃貸アパートで建築基準法違反の物件が全国で大量に見つかり、入居者約1万4千人が引越しを迫られる可能性があるという前代未聞の問題が連日話題となっています。

夢中で頑張る君へエールを送るのではなくではなく退去通告を送っているのです。

問題の発端は、「レオパレス絶対コロすマン」ことテレビ東京のビジネス番組『ガイアの夜明け』の3回にわたる告発特集でした。

告発第1弾の2017年12月の放送では、オーナーに対する家賃保証が全くのウソであることや不当な解約交渉の実態を暴露。

告発第2弾の2018年5月の放送では、アパートの天井に界壁がない建築基準法違反の物件の存在を暴露。これを受けてレオパレスは全棟調査を行うことを約束しました。

告発第3弾の2019年2月の放送では、昨年5月の放送後に約束したはずの全棟調査が全く行われていないどころか虚偽の調査実態をHPで公表していたことを暴露し、さらには2013年に行った321億円の公募増資が社内の問題点を隠して行われた金融商品取引法違反の行為である可能性を指摘しました。

一連の報道によりレオパレス21の株価は大暴落し、倒産の可能性すら見えてきている状況です。

まるで親の敵討ちでもするかのような執拗な取材ぶりです。あえて引越シーズン直前のこの時期に放送するところに並々ならぬ本気のサツ意を感じます。

第3弾の放送の最後では「私たちの取材は続きます。」と第4弾の放送も匂わせて締めくくり、攻撃の手を一切緩めず地獄の果てまで追いかけていきそうな意気込みには鳥肌が立ちました。

さて、このように問題となっている不動産契約の多くは、「サブリース」という取引形態で行われているということをご存知でしょうか?

今回は、不動産物件の「サブリース契約」を締結した場合の家賃収入に係る消費税の取扱いについて解説したいと思います。

 

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サブリースとは

サブリースとは、アパートなどの賃貸住宅をサブリース会社が一括で借上げ、サブリース会社が入居者に対して転貸する取引形態をいいます。

サブリース

この場合、賃貸物件の建設や入居者との契約締結、原状回復工事などをサブリース会社が一括して管理し、入居者の有無にかかわらず一定のリース料をオーナーに支払うこととされるため、オーナーにとっては知識がなくても低リスクで不動産賃貸ができるというメリットがあります。

しかし、サブリース会社にとっては入居者が集まらない場合のリスクを一手に担うことになるため、なんとかしてコストを下げる必要があります。

そこで、サブリース会社は以下のような方法でコストの削減を行います。

(方法①)リース料を下げる

オーナーに対して支払うリース料を減額することができれば、コストの削減になります。

しかし、「入居者が少ない場合はリース料を減額したり、契約を解除することがあります。」という契約では、なかなかオーナーが集まりません。

そこで、「家賃35年保証」や「契約10年更新」などのおいしそうな謳い文句でオーナーを勧誘します。

このような内容で契約を締結すればオーナーはたくさん集まりますが、実はこれらの契約は守る必要がないんです。

不動産の賃貸借契約には「借地借家法」という法律が適用されることになるのですが、この法律は基本的に立場の弱い契約者の利益が保護されるように規定されています。

賃貸借契約には「貸主」と「借主」の2者がいますが、基本的に「借主」の方が立場が弱い契約者であるため、「借主」が借地借家法による保護を受けることになります。

サブリースの場合は、オーナーが「貸主」であり、レオパレスなどのサブリース会社が「借主」であるため、サブリース会社の利益が保護されることになります。

したがって、「家賃35年保証」や「契約10年更新」などの契約は「借主」にとって不利な契約内容であるため、借地借家法の強行法規性により無効とされ、サブリース会社はいつでもリース料の減額請求や契約解除をすることができるのです。

このような詐欺に近い契約を巡るトラブルが近年多発しており、レオパレスも例に漏れずトラブルを起こしまくっていることが『ガイアの夜明け』の告発第1弾として暴露されました。

(方法②)建設コストを下げる

サブリースではアパートをサブリース会社が建設することが多いため、アパート工事を手抜きすればコストの削減につながります。

したがって、サブリース会社はコスト削減のために各社こぞって建築基準法違反スレスレのアパートを建設するチキンレースのような状態になっていたのですが、残念ながらレオパレスはギリギリアウトな物件を全国にたくさん作ってしまい、杜撰な手抜き工事の実態が『ガイアの夜明け』の告発第2弾で暴露されてしまいました。

 

オーナーが受け取るリース料の消費税の取扱い

話の本筋から少しずれてしまいましたが、オーナーがサブリース会社から受け取るリース料の取扱いについて解説します。

アパートなどの賃貸住宅をサブリース会社を貸し付ける行為は、非課税とされる「住宅の貸付け」に該当するのでしょうか?

この点について、国税庁の質疑応答事例に以下のような記載があります。

【照会要旨】
賃借人が住宅として転貸することが明らかな建物を賃貸する場合も、住宅の貸付けとして非課税となるのでしょうか。

【回答要旨】
住宅の貸付けについては、契約において人の居住の用に供することが明らかにされているものについて非課税となりますから、賃借人が転貸する場合であっても、転貸後において住宅として使用することが契約(当初の賃貸人と賃借した建物を転貸する者との間の契約)において明らかにされている場合には、住宅の貸付けに該当するものとして取り扱い、非課税となります(基通6-13-7)。
したがって、例えば、事業者が従業員の社宅に使用することが明らかにされている建物を当該事業者に貸し付ける場合には、貸主と当該事業者との間の賃貸料及び当該事業者と従業員との間の賃貸料(使用料)ともに非課税となります。

したがって、オーナーがサブリース会社から受け取るリース料については、転貸後に住宅として貸し付けることが契約において明らかにされている場合は住宅の貸付けの対価として取り扱うため、消費税法上は非課税売上げとなります。

ただし、転貸後の使用用途が契約に明記されていない場合や、非課税とされる住宅の貸付けの範囲から除かれる場合(貸付期間が1月未満の場合や旅館業法で規定する一定の場合)は課税売上げとされます。

 

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まとめ

オーナーがサブリース会社から受け取るリース料の消費税の取扱いについてまとめると、以下のようになります。

転貸後に住宅として貸し付けることが契約で明らかにされている場合
→ 非課税取引
 
転貸後に住宅として貸し付けることが契約で明らかにされていない場合や貸付期間が1月未満の場合等
→ 課税取引

 

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