令和２年度税制改正により、居住用賃貸建物に係る仕入税額控除が認められなくなりました。
では、転売する目的で購入した中古マンションの購入費用は「居住用賃貸建物」に該当し、仕入税額控除は認められないのでしょうか？
今回は、令和２年税制改正以後に転売目的で購入する中古マンションの購入費用に係る仕入税額控除の適用の可否について解説したいと思います。
令和２年度税制改正により居住用賃貸建物に係る仕入税額控除は制限される
従前は、マンションなどの取得費用については、個別対応方式を採用している場合は非課税売上対応課税仕入れとされ仕入税額控除を行うことができませんでしたが、全額控除の場合は仕入税額控除を行うことができたため、これを悪用して様々な租税回避スキームが組まれました。
租税回避行為を防止するために幾度となく税制改正が行われ、令和２年度税制改正により、居住用賃貸建物については、そもそも仕入税額控除自体を認めないこととされました。
１０ 第一項の規定は、事業者が国内において行う別表第二第十三号に掲げる住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物（その附属設備を含む。以下この項において同じ。）以外の建物（第十二条の四第一項に規定する高額特定資産又は同条第二項に規定する調整対象自己建設高額資産に該当するものに限る。第三十五条の二において「居住用賃貸建物」という。）に係る課税仕入れ等の税額については、適用しない。
この改正は、令和２年10月１日以後に行う居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等に適用されます。
ただし、経過措置として、令和２年３月31日までに締結した契約に基づく居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等については適用されません。
なお、居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の適用制限については、次の記事でも詳しく解説しています。
居住用賃貸建物とは
居住用賃貸建物とは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって高額特定資産または調整対象自己建設高額資産に該当するものをいいます。（中古マンションを取得する場合は自分で建設するわけではないため、高額特定資産に該当するか否かがポイントとなります。）
つまり。居住用として使うことができる建物の取得費用は、原則として仕入税額控除が認められないということになります。
なお、「高額特定資産」とは棚卸資産及び調整対象固定資産のうち、その資産の一の取引の単位に係る課税仕入れに係る支払対価の額の110分の100に相当する金額が1,000万円以上となるものをいいます。
（高額特定資産の意義については、詳しくは次の記事でも解説しています。）
中古マンションが高額特定資産に該当しない場合は、居住用賃貸建物に該当しないため、仕入税額控除が認められます。
転売目的の中古マンションが「住宅の用に供しないことが明らかな建物」は該当するのか
居住用賃貸建物とならない「住宅の用に供しないことが明らかな建物」とは、建物の構造及び設備の状況その他の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが客観的に明らかなものをいい、例えば、次に掲げるようなものをいいます。
(1) 建物の全てが店舗等の事業用施設である建物など、建物の設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物
(2) 旅館又はホテルなど、旅館業法第2条第1項《定義》に規定する旅館業に係る施設の貸付けに供することが明らかな建物
(3) 棚卸資産として取得した建物であって、所有している間、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかなもの
転売目的の中古マンションは、棚卸資産として取得するものです。したがって、上記の赤字部分で示した通り、高額特定資産に該当する中古マンションの取得費用が「居住用賃貸建物」に該当するかどうかは、取得してから売却するまでの間、入居者がいるかどうかがポイントとなります。
入居者がいる場合は「居住用賃貸建物」に該当する
中古マンションを取得してから売却するまでの間、すでに入居者が入っており住宅として賃貸中である場合は、住宅の貸付けに係る賃貸収入（非課税売上げ）が生じており、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物とはいえません。
したがって、入居者がいる高額特定資産に該当する中古マンションは「居住用賃貸建物」に該当するため、その取得費用については仕入税額控除は認められません。
ただし、居住用賃貸建物を３年以内に譲渡した場合には調整措置を受けられるため、取得してから売却するまでの期間が短ければ、結果的に課税仕入れ等の税額の多くを仕入税額控除することができます。（詳しくは後の方に記載しています。）
入居者がいない場合は「居住用賃貸建物」に該当しない
中古マンションを取得してから売却するまでの間、入居者が誰もおらず、住宅の貸付けに係る賃貸収入（非課税売上げ）が生じていない場合は、住宅の貸付の用に供しないことが明らかな建物といえるため、「居住用賃貸建物」に該当しません。
したがって、入居者がいない高額特定資産に該当する中古マンションの購入費用については、仕入税額控除が認められます。
居住用賃貸建物を３年以内に譲渡した場合は調整を受ける
取得時に仕入税額控除が認められなかった居住用賃貸建物でも、取得してからすぐに売却した場合は調整措置により仕入税額控除を受けることができます。
居住用賃貸建物に該当するために仕入税額控除が認められなかった中古マンションについて、その仕入れ等の日から同日の属する課税期間の初日以後３年を経過する日の属する課税期間の末日までの期間内に譲渡をした場合には、その譲渡をするまでの貸付けの対価及び譲渡の対価の額を基礎として、譲渡をした日の属する課税期間の控除税額に加算する税額を計算することになります。
なお、居住用賃貸建物を調整期間内に譲渡した場合の調整措置については、詳しくは次の記事で解説しています。
まとめ
令和２年10月１日以降に、転売目的で取得した中古マンションで高額特定資産に該当するものが「居住用賃貸建物」に該当するかどうかは、取得してから売却するまでの間、入居者がいるかどうかがポイントとなります。
入居者がいる場合は、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物とはいえないため「居住用賃貸建物」に該当するため仕入税額控除が認められませんが、短期間で売却した場合は調整措置の適用があるため、売却するまでの期間次第で一定額を仕入税額控除することができます。
入居者がおらず、所有している間、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかである場合は「居住用賃貸建物」に該当しないため、仕入税額控除を受けることができます。
